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 Erste Stellungnahme zur Anschlussförderung des Berliner Wohnungsbaus

Mehr als jede andere politische Maßnahme ruiniert die Förderung des Berliner Wohnungsbaus den Berliner Haushalt. Selbst die Zahlungen zu Gunsten der Bankgesellschaft Berlin in Höhe von 300 Millionen € jährlich nehmen sich gegen die fortlaufenden „Schuldendiensthilfen“ als Folge der Förderung des Berliner Wohnungsbaus in Höhe von rund 1271 Millionen € (2,5 Milliarden DM) pro Jahr fast mager aus. Was man den Beschäftigten des öffentlichen Dienstes im Rahmen eines „Solidarpakts“ in fünf Jahren wegnehmen will, das geht hier ohne Widerstand an Leute, die mehr Geld haben, als sie jemals ausgeben können.

Nun konnte man zur Entschuldigung des Senats anführen, dass hier verbindlichen rechtlichen Verpflichtungen nachgekommen würde.

Deshalb war und ist der Prüfstein der sozialen Einstellung des Senats die Frage, ob man die unverantwortliche Förderung beenden wird, wenn die Verträge auslaufen.

Peter Strieder wollte noch im Sommer 2002 die unveränderte Anschlussförderung durch das Parlament „winken“. Als ihm Widerstand erwuchs, berief er eine Expertengruppe, die aus folgenden Mitgliedern besteht:

Prof. Dr. Klaus Zimmermann vom DIW, Franziska Eichstädt-Bohlig (MdB, Die Grünen), Jörg-Otto Spiller (MdB, SPD), Ingeborg Esser vom Bundesverband Deutscher Wohnungsbauunternehmen), Prof. Dr. Lutz Kruschwitz (FU-Berlin) und Dr. Günter Haber vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Die Interessen der Beteiligten Wohnungseigentümer waren mithin ausreichend vertreten - die Mieter nicht.

Diese Experten haben eine neun Punkte umfassende Empfehlung abgegeben, deren erster Satz von Peter Strieder abgefeiert wurde. Er lautet: Die Kommission empfiehlt den Ausstieg aus dem bisherigen System der Wohnungsbauförderung.

Wer freilich alle Punkte der Empfehlung untersucht, entdeckt sehr bald:
Das
ist eine Lüge – die Anschlussförderungs-Lüge.

In Wahrheit wird die Förderung fast unverändert fortgeführt. Der Einstieg soll bis zum Jahresanfang als „Übergangslösung“ eingeführt werden – wir wissen, das ist dann endgültig.

Wir lehnen den Vorschlag der Expertenkommission strikt ab.

Wir fordern den Senat auf, am Dienstag, dem 17.12.2002 keinen Beschluß – auch nicht hinsichtlich einer Übergangsregelung – zu fassen.

Wir wollen eine umfassende Diskussion in Partei, Parlament und Öffentlichkeit. Dazu werden wir verschiedene Argumentationspapiere erarbeiten und der Öffentlichkeit zugänglich machen. Wir wollen, dass sich jeder sein eigenes Bild macht.

Als ersten Schritt  veröffentlichen wir die Empfehlungen der Expertenkommission mit einem Kommentar. 

Gerlinde Schermer                                                                   Hans-Georg Lorenz

 

Empfehlungen der Expertenkommission zur Anschlussförderung im öffentlich geförderten Wohnungsbau des Landes Berlin vom 10.12.2002

(Die Empfehlungen der Kommission sind kursiv gedruckt. Die Kommentare erscheinen in Normalschrift)

1.   Die Kommission empfiehlt den Ausstieg aus dem bisherigen System der Wohnungsbauförderung. Dies muss mit einem Härteausgleich für Mieter und dem Angebot von öffentlich rechtlichen Verträgen an Eigentümer zur weitgehenden Vermeidung von Insolvenzen kombiniert werden.

Der erste Satz geht in Ordnung. Er beschreibt eine richtige Zielsetzung.

Schon der zweite Satz aber hebt diese Aussage auf. Er stellt Kausalitäten her, die in Wahrheit nicht existieren. Die Gleichsetzung von Mieterinteressen und Eigentümerinteressen ist falsch; diese Interessengleichheit gibt es nämlich nicht. Das bedeutet nicht, dass die Interessen vom Mietern und Eigentümern nicht auch einmal zusammenfallen können. In der Regel sind die Interessen entgegengesetzt.

Der Text unterstellt, dass eine Insolvenz des Eigentümers den Mieter hart treffe und es daher einen Härteausgleich im Interesse des Mieters geben müsse. Auch das ist falsch. Den Mieter trifft ein Eigentümerwechsel in der Regel nicht, er kann sogar, wenn der neue Eigentümer sozial eingestellt ist, von Segen für den Mieter sein. Im konkreten Fall ist der Gläubiger immer eine Bank, im Falle einer Bürgschaft immer entweder das Land Berlin oder die Bundesrepublik Deutschland.

Es gibt genug Wohnungen in Berlin. Wohnen in Berlin ist preiswert. Jetzt gilt es, die Belastungen des Landes Berlin zu senken, und dafür zu sorgen, dass Belastungen für die Mieter nicht unangemessen steigen. Andere Ziele kann es für den Senat nicht geben.

2.   Der Senat formuliert restriktive Kriterien, die für die Aufnahme von Vertragsverhandlungen erfüllt sein müssen. Das vorrangige Ziel des Landes ist es dabei, Haushaltsmittel einzusparen. Die Auswahl der Objekte beurteilt sich nach der Leistungskraft der Mieter und der Objekte.

Das sind unlautere Formulierungen. Hier wird im ersten Satz markige Härte vorgespielt. Im zweiten Satz wird zwar von der „Vorrangigkeit“ des Sparens gesprochen, gleichzeitig aber wie selbstverständlich zugegeben, dass man fördern will.

Dieses Papier fordert – nach Auslaufen der „bisherigen“ Förderung - eine neue Förderung. Es soll frisches Geld in diesen Kreislauf eingebracht werden, für das wiederum das Land neue Zinsen bezahlen muss.

Bisher konnte niemand darstellen, welchen wirtschaftlichen oder geldwerten Vorteil diese Aufnahme neuer Kredite nach Ablauf der Förderung für Land oder Mieter einbringt.

Der letzte Satz ist der Höhepunkt: Seit wann beurteilt sich eine Auswahl? Seit wann haben Objekte „Leistungskraft“? Mit diesen Formulierungen – und das ist wohl der Sinn – kann man alles machen oder nichts.

Das Wesen der Lüge ist ihr Unterschied zur Wahrheit – und der offenbart sich oft in widersprüchlichen Formulierungen.

3.   Die öffentlich rechtlichen Verträge müssen einmalig und nicht nachverhandelbar sein. Sie müssen Vereinbarungen über Mietsteigerungen und Förderkürzungen enthalten. Die deutliche Förderkürzung gegenüber der bisher praktizierten Anschlussförderung ergibt sich mindestens aus dem vollständigen Verzicht auf die Eigenkapitalverzinsung, der Maximal durchsetzbaren Mietsteigerung sowie einer möglichen Umfinanzierung mit Zinseinsparungen. Sie kann auch Nachschussverpflichtungen enthalten.

     Der erste Satz ist bis zur Lächerlichkeit überflüssig.

Der zweite Satz bestätigt, dass man sich auf ein neues Fördersystem einlassen will. Die darüber hinausgehende Aussage ist selbstverständlich: Wenn man sich auf ein neues Förderungssystem einlässt, dann kann dies nur diesen Gegenstand haben.

Sodann wird eine Förderungskürzung gefeiert, obgleich keine Notwendigkeit einer neuen teuren Förderung besteht. Man hält es nicht einmal für erforderlich zu begründen, warum man das für erforderlich hält.

Der „Verzicht“, der den Eigentümern abgefordert werden soll, wird als bedeutend dargestellt. Dabei handelt es sich bei diesem „Verzicht“ um Vorteile, die nie hätten gewährt werden dürfen. Wer solche Vorteile im normalen geschäftlichen Leben forderte, würde als unlauter betrachtet, wer sie gewährt als Dummkopf.  

Man muss sich das bildlich vor Augen führen: Da baut sich jemand ein Mietshaus, bringt nur 15 % Eigenkapital ein, lässt sich Zinsen und Tilgung vom Land bezahlen, steckt 15 Jahre lang einen nicht unbeträchtlichen Gewinn aus den geförderten Kostenmieten in abenteuerlicher Höhe ein, verlangt und erhält dann auch noch eine Verzinsung des eingebrachten Eigenkapitals.  

Warum? Warum, bitte schön?!!!  

Und der Verzicht auf dieses unverantwortliche Zugeständnis des Landes Berlin soll noch gepriesen werden? 

Auch die anderen „Forderungen“ des Landes an die Eigentümer sind lächerlich: Der Verzicht auf eine – bei den hier anstehenden Mietobjekten ohnehin nicht durchsetzbare – Maximalmiete soll mit hohen Subventionen belohnt werden.  

Warum? Warum, bitte schön?!!!  

Und die Forderung, die Eigentümer sollten auf Zinseinsparungen durch Umfinanzierung „verzichten“, ist der Gipfel der Blödheit:  

Der Eigentümer, der nach Auslauf der 15-jährigen Förderung seine bisher vom Land bezahlten hohen Zinsen umschuldet, um die Kosten zu minimieren, verzichtet doch dabei auf nichts.  

Warum soll das belohnt werden? Warum, bitte schön?!!

Dieser Absatz zeigt in aller Deutlichkeit, dass in Wahrheit eine volle Anschlussförderung – für alle Eigentümer - beabsichtigt ist.

Wer bereits im Vorfeld klar macht, dass er mit einem „Verzicht“ auf 4 % durchschnittlicher Eigenkapitalverzinsung, mit Umfinanzierungsvorteilen und der Verpflichtung zu einer in der gegenwärtigen Situation ohnehin unumgänglichen maßvollen Mieterhöhung zufrieden ist, sagt damit, dass er alle anderen Verpflichtungen der Eigentümer fördern will, also weiterhin Tilgung und Zinsen.

Wie wenig sich die Kommission mit den tatsächlichen Gegebenheiten beschäftigte, wird daran deutlich, dass sie den Eigentümern auch weiterhin die nicht umlagefähigen Betriebskosten und das Mietausfallwagnis in Höhe von 2 % der Mieteinnahmen fördern will, obgleich diese Belastungen überall sonst selbstverständlich jeder Eigentümer trägt. 

Ganz deutlich wird diese Absicht am letzten Absatz: Wer die Forderung nach Nachschussverpflichtungen des Eigentümers, also die Verpflichtung der Eigentümer die von ihm aufgenommenen Kredite abzuzahlen, für die Ausnahme hält, der macht deutlich, dass er diese Pflicht des Eigentümers nicht durchsetzen will und daher Zins und Tilgung weiterhin für den Eigentümer bezahlen will. Das Land zahlt alles, besitzt aber am Ende nichts.

4.   Berlin soll im Gegenzug auf die Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen verzichten und eine Freistellung von Belegungsbindungen gewähren.  

      Das ist nun der Gipfel: Das Land Berlin verzichtet grundlos auf die Rückzahlung eines Darlehens. Als „Gegenleistung“ erhält das Land einen Verzicht der Eigentümer auf Leistungen, auf die diese nicht den geringsten Anspruch haben. Und das Land verzichtet darauf, schwer unterzubringende Mieter Wohnungen zuweisen zu können.  

5.    Für den Fall, dass eine Vertragslösung mit dem Eigentümer nicht zu Stande kommt, endet die Förderung. Dies hat mögliche Insolvenzen zur Folge und führt zur Inanspruchnahme von Bürgschaften des Landes Berlin sowie der Rückbürgschaften des Bundes. 

      Der zweite Satz ist eine juristische Würdigung, die nachgeprüft werden müsste. Sie ist in jedem Fall unpräzise formuliert und wird den Verfahrensabläufen nicht einmal im Ansatz gerecht.  

6.   Unbillige Härten für die Mieter sind sowohl im Fall eines öffentlich rechtlichen Vertrages als auch im Fall einer Einstellung der Förderung zu vermeiden. Der Senat erlässt eine entsprechende Richtlinie.

Ein wirrer aber verräterischer Absatz: Er stellt fest, dass auch bei einem öffentlich rechtlichen Vertrag, also bei voller weiterer Förderung, Mieter unbillige Härten erfahren können. Das Experten setzen also voraus, dass die Mieterhöhungen trotz Anschlussförderung durchgesetzt werden sollen.

Und dann gibt es eine „Richtlinie“ des Senats. Was soll in der anderes stehen als eine zusätzliche Förderung, die zwar dem Mieter gewährt wird, deren Nutznießer über die Miete wiederum der Eigentümer ist.

Fazit: Wir fördern fast in gleichem Maße wie vordem und zahlen noch etwas dazu.

7.  Die Einstellung der Förderung sollte nicht durch ein generelles staatliches Übernahmeangebot für insolvente Gesellschaften abgefedert werden. Im Einzelfall – bei Gefahr der Vermögensverschleuderung – sollte jedoch die Übernahme eines Objekts erwogen werden.  

Dieser Absatz kann nur der Irreführung dienen. Die in der Form der öffentlich rechtlichen Verträge erfolgende Förderung kann nur ein geistig umnachteter Eigentümer ablehnen, oder jemand, der durch eine Insolvenz noch größere Vorteile. Auf diese Möglichkeit braucht man nicht einzugehen.

8.   Dem Senat wird empfohlen eine Arbeitsgruppe einzurichten, die die Ausgabe der Ausarbeitung und der Verhandlung der Einzelverträge übernimmt und die Probleme, die aus der Einstellung der Förderung resultieren, aufgreift.

Auf diese „Arbeitsgruppe“ gehen wir nicht ein, weil es eine solche Förderung nicht geben darf.

9.   Angesichts der fortgeschrittenen Zeit empfiehlt die Kommission dem Senat, eine Übergangsregelung für die ersten Monate des Jahres 2003 zu beschließen.

Das ist die gefährlichste Passage: Hier soll eine völlig inakzeptable Lösung eingeführt werden, bevor die Partei, die Fraktion und das Abgeordnetenhaus sie durchdacht haben – wie immer zwischen der letzten Abgeordnetenhaussitzung und Silvester.

Dezember 2002