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Erste
Stellungnahme zur Anschlussförderung des Berliner Wohnungsbaus Mehr als jede andere politische Maßnahme ruiniert die Förderung des Berliner Wohnungsbaus den Berliner Haushalt. Selbst die Zahlungen zu Gunsten der Bankgesellschaft Berlin in Höhe von 300 Millionen € jährlich nehmen sich gegen die fortlaufenden „Schuldendiensthilfen“ als Folge der Förderung des Berliner Wohnungsbaus in Höhe von rund 1271 Millionen € (2,5 Milliarden DM) pro Jahr fast mager aus. Was man den Beschäftigten des öffentlichen Dienstes im Rahmen eines „Solidarpakts“ in fünf Jahren wegnehmen will, das geht hier ohne Widerstand an Leute, die mehr Geld haben, als sie jemals ausgeben können. Nun konnte man zur Entschuldigung des Senats anführen, dass hier verbindlichen rechtlichen Verpflichtungen nachgekommen würde. Deshalb war und
ist der Prüfstein der sozialen Einstellung des Senats die Frage, ob
man die unverantwortliche Förderung beenden wird, wenn die Verträge
auslaufen. Peter Strieder wollte noch im Sommer 2002 die unveränderte Anschlussförderung durch das Parlament „winken“. Als ihm Widerstand erwuchs, berief er eine Expertengruppe, die aus folgenden Mitgliedern besteht: Prof. Dr. Klaus Zimmermann vom DIW, Franziska Eichstädt-Bohlig (MdB, Die Grünen), Jörg-Otto Spiller (MdB, SPD), Ingeborg Esser vom Bundesverband Deutscher Wohnungsbauunternehmen), Prof. Dr. Lutz Kruschwitz (FU-Berlin) und Dr. Günter Haber vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Die Interessen der Beteiligten Wohnungseigentümer waren mithin ausreichend vertreten - die Mieter nicht. Diese Experten haben eine neun Punkte umfassende Empfehlung abgegeben, deren erster Satz von Peter Strieder abgefeiert wurde. Er lautet: Die Kommission empfiehlt den Ausstieg aus dem bisherigen System der Wohnungsbauförderung. Wer freilich alle Punkte der
Empfehlung untersucht, entdeckt sehr bald: In
Wahrheit wird die Förderung fast unverändert fortgeführt. Der
Einstieg soll bis zum Jahresanfang als „Übergangslösung“ eingeführt
werden – wir wissen, das ist dann endgültig. Wir
lehnen den Vorschlag der Expertenkommission strikt ab. Wir
fordern den Senat auf, am Dienstag, dem 17.12.2002 keinen Beschluß
– auch nicht hinsichtlich einer Übergangsregelung – zu fassen. Wir wollen eine umfassende Diskussion in Partei, Parlament und Öffentlichkeit. Dazu werden wir verschiedene Argumentationspapiere erarbeiten und der Öffentlichkeit zugänglich machen. Wir wollen, dass sich jeder sein eigenes Bild macht. Als ersten Schritt
veröffentlichen wir die Empfehlungen der Expertenkommission
mit einem Kommentar. Gerlinde Schermer Hans-Georg Lorenz Empfehlungen
der Expertenkommission (Die
Empfehlungen der Kommission sind kursiv gedruckt. Die Kommentare
erscheinen in Normalschrift) 1.
Die Kommission empfiehlt den Ausstieg aus dem bisherigen System
der Wohnungsbauförderung. Dies muss mit einem Härteausgleich für
Mieter und dem Angebot von öffentlich rechtlichen Verträgen an
Eigentümer zur weitgehenden Vermeidung von Insolvenzen kombiniert
werden. Der
erste Satz geht in Ordnung. Er beschreibt eine richtige Zielsetzung. Schon
der zweite Satz aber hebt diese Aussage auf. Er stellt Kausalitäten
her, die in Wahrheit nicht existieren. Die Gleichsetzung von
Mieterinteressen und Eigentümerinteressen ist falsch; diese
Interessengleichheit gibt es nämlich nicht. Das bedeutet nicht, dass
die Interessen vom Mietern und Eigentümern nicht auch einmal
zusammenfallen können. In der Regel sind die Interessen
entgegengesetzt. Der
Text unterstellt, dass eine Insolvenz des Eigentümers den Mieter hart
treffe und es daher einen Härteausgleich im Interesse des Mieters
geben müsse. Auch das ist falsch. Den Mieter trifft ein Eigentümerwechsel
in der Regel nicht, er kann sogar, wenn der neue Eigentümer sozial
eingestellt ist, von Segen für den Mieter sein. Im konkreten Fall ist
der Gläubiger immer eine Bank, im Falle einer Bürgschaft immer
entweder das Land Berlin oder die Bundesrepublik Deutschland. Es gibt genug Wohnungen in Berlin.
Wohnen in Berlin ist preiswert. Jetzt gilt es, die Belastungen des
Landes Berlin zu senken, und dafür zu sorgen, dass Belastungen für
die Mieter nicht unangemessen steigen. Andere Ziele kann es für den
Senat nicht geben. 2.
Der Senat formuliert
restriktive Kriterien, die für die Aufnahme von Vertragsverhandlungen
erfüllt sein müssen. Das vorrangige Ziel des Landes ist es dabei,
Haushaltsmittel einzusparen. Die Auswahl der Objekte beurteilt sich
nach der Leistungskraft der Mieter und der Objekte. Das
sind unlautere Formulierungen. Hier wird im ersten Satz markige Härte
vorgespielt. Im zweiten Satz wird zwar von der „Vorrangigkeit“ des
Sparens gesprochen, gleichzeitig aber wie selbstverständlich
zugegeben, dass man fördern will.
Dieses
Papier fordert – nach Auslaufen der „bisherigen“ Förderung -
eine neue Förderung. Es soll frisches Geld in diesen Kreislauf
eingebracht werden, für das wiederum das Land neue Zinsen bezahlen
muss.
Bisher
konnte niemand darstellen, welchen wirtschaftlichen oder geldwerten
Vorteil diese Aufnahme neuer Kredite nach Ablauf der Förderung für
Land oder Mieter einbringt.
Der
letzte Satz ist der Höhepunkt: Seit wann beurteilt sich eine Auswahl?
Seit wann haben Objekte „Leistungskraft“? Mit diesen
Formulierungen – und das ist wohl der Sinn – kann man alles machen
oder nichts.
Das
Wesen der Lüge ist ihr Unterschied zur Wahrheit – und der offenbart
sich oft in widersprüchlichen Formulierungen.
3.
Die öffentlich rechtlichen Verträge müssen einmalig und
nicht nachverhandelbar sein. Sie müssen Vereinbarungen über
Mietsteigerungen und Förderkürzungen enthalten. Die deutliche Förderkürzung
gegenüber der bisher praktizierten Anschlussförderung ergibt sich
mindestens aus dem vollständigen Verzicht auf die
Eigenkapitalverzinsung, der Maximal durchsetzbaren Mietsteigerung
sowie einer möglichen Umfinanzierung mit Zinseinsparungen. Sie kann
auch Nachschussverpflichtungen enthalten. Der
zweite Satz bestätigt, dass man sich auf ein neues Fördersystem
einlassen will. Die darüber hinausgehende Aussage ist selbstverständlich:
Wenn man sich auf ein neues Förderungssystem einlässt, dann kann
dies nur diesen Gegenstand haben. Sodann
wird eine Förderungskürzung gefeiert, obgleich keine Notwendigkeit
einer neuen teuren Förderung besteht. Man hält es nicht einmal für
erforderlich zu begründen, warum man das für erforderlich hält. Der
„Verzicht“, der den Eigentümern abgefordert werden soll, wird als
bedeutend dargestellt. Dabei handelt es sich bei diesem „Verzicht“
um Vorteile, die nie hätten gewährt werden dürfen. Wer solche
Vorteile im normalen geschäftlichen Leben forderte, würde als
unlauter betrachtet, wer sie gewährt als Dummkopf. Man
muss sich das bildlich vor Augen führen: Da baut sich jemand ein
Mietshaus, bringt nur 15 % Eigenkapital ein, lässt sich Zinsen
und Tilgung vom Land bezahlen, steckt 15 Jahre lang einen nicht
unbeträchtlichen Gewinn aus den geförderten Kostenmieten in
abenteuerlicher Höhe ein, verlangt und erhält dann auch noch eine
Verzinsung des eingebrachten Eigenkapitals. Warum?
Warum, bitte schön?!!! Und der Verzicht auf dieses unverantwortliche Zugeständnis des Landes Berlin soll noch gepriesen werden? Auch
die anderen „Forderungen“ des Landes an die Eigentümer sind lächerlich:
Der Verzicht auf eine – bei den hier anstehenden Mietobjekten
ohnehin nicht durchsetzbare – Maximalmiete soll mit hohen
Subventionen belohnt werden. Warum?
Warum, bitte schön?!!! Und
die Forderung, die Eigentümer sollten auf Zinseinsparungen durch
Umfinanzierung „verzichten“, ist der Gipfel der Blödheit: Der
Eigentümer, der nach Auslauf der 15-jährigen Förderung seine bisher
vom Land bezahlten hohen Zinsen umschuldet, um die Kosten zu
minimieren, verzichtet doch dabei auf nichts. Warum
soll das belohnt werden? Warum, bitte schön?!! Dieser Absatz zeigt in aller Deutlichkeit, dass in Wahrheit eine volle
Anschlussförderung – für alle Eigentümer - beabsichtigt ist. Wer
bereits im Vorfeld klar macht, dass er mit einem „Verzicht“ auf 4
% durchschnittlicher Eigenkapitalverzinsung, mit
Umfinanzierungsvorteilen und der Verpflichtung zu einer in der gegenwärtigen
Situation ohnehin unumgänglichen maßvollen Mieterhöhung zufrieden
ist, sagt damit, dass er alle
anderen Verpflichtungen der Eigentümer fördern will, also weiterhin
Tilgung und Zinsen. Wie
wenig sich die Kommission mit den tatsächlichen Gegebenheiten beschäftigte,
wird daran deutlich, dass sie den Eigentümern auch weiterhin die
nicht umlagefähigen Betriebskosten und das Mietausfallwagnis in Höhe
von 2 % der Mieteinnahmen fördern will, obgleich diese Belastungen überall
sonst selbstverständlich jeder Eigentümer trägt. Ganz
deutlich wird diese Absicht am letzten Absatz:
Wer die Forderung nach Nachschussverpflichtungen des Eigentümers,
also die Verpflichtung der Eigentümer die von ihm aufgenommenen
Kredite abzuzahlen, für die Ausnahme hält, der macht deutlich, dass
er diese Pflicht des Eigentümers nicht durchsetzen will und daher
Zins und Tilgung weiterhin für den Eigentümer bezahlen will. Das
Land zahlt alles, besitzt aber am Ende nichts. 4.
Berlin soll im Gegenzug auf die Rückzahlung von
Aufwendungsdarlehen verzichten und eine Freistellung von
Belegungsbindungen gewähren.
Das
ist nun der Gipfel: Das Land Berlin verzichtet grundlos auf die Rückzahlung
eines Darlehens. Als „Gegenleistung“ erhält das Land einen
Verzicht der Eigentümer auf Leistungen, auf die diese nicht den
geringsten Anspruch haben. Und das Land verzichtet darauf, schwer
unterzubringende Mieter Wohnungen zuweisen zu können. 5. Für den Fall, dass eine Vertragslösung mit dem Eigentümer nicht zu Stande kommt, endet die Förderung. Dies hat mögliche Insolvenzen zur Folge und führt zur Inanspruchnahme von Bürgschaften des Landes Berlin sowie der Rückbürgschaften des Bundes. Der
zweite Satz ist eine juristische Würdigung, die nachgeprüft werden müsste.
Sie ist in jedem Fall unpräzise formuliert und wird den Verfahrensabläufen
nicht einmal im Ansatz gerecht. 6. Unbillige Härten für die Mieter sind sowohl im Fall eines öffentlich
rechtlichen Vertrages als auch im Fall einer Einstellung der Förderung
zu vermeiden. Der Senat erlässt eine entsprechende Richtlinie. Ein wirrer aber verräterischer Absatz: Er stellt fest, dass auch bei einem öffentlich rechtlichen Vertrag, also bei voller weiterer Förderung, Mieter unbillige Härten erfahren können. Das Experten setzen also voraus, dass die Mieterhöhungen trotz Anschlussförderung durchgesetzt werden sollen. Und dann gibt es eine „Richtlinie“ des Senats. Was soll in der anderes stehen als eine zusätzliche Förderung, die zwar dem Mieter gewährt wird, deren Nutznießer über die Miete wiederum der Eigentümer ist. Fazit: Wir fördern fast in gleichem Maße wie vordem und zahlen noch etwas dazu. 7.
Die Einstellung der Förderung sollte nicht durch ein
generelles staatliches Übernahmeangebot für insolvente
Gesellschaften abgefedert werden. Im Einzelfall – bei Gefahr der
Vermögensverschleuderung – sollte jedoch die Übernahme eines
Objekts erwogen werden. Dieser
Absatz kann nur der Irreführung dienen. Die in der Form der öffentlich
rechtlichen Verträge erfolgende Förderung kann nur ein geistig
umnachteter Eigentümer ablehnen, oder jemand, der durch eine
Insolvenz noch größere Vorteile. Auf diese Möglichkeit braucht man
nicht einzugehen. 8. Dem Senat wird empfohlen eine Arbeitsgruppe einzurichten, die
die Ausgabe der Ausarbeitung und der Verhandlung der Einzelverträge
übernimmt und die Probleme, die aus der Einstellung der Förderung
resultieren, aufgreift. Auf
diese „Arbeitsgruppe“ gehen wir nicht ein, weil es eine solche Förderung
nicht geben darf. 9. Angesichts
der fortgeschrittenen Zeit empfiehlt die Kommission dem Senat, eine Übergangsregelung
für die ersten Monate des Jahres 2003 zu beschließen. Das
ist die gefährlichste Passage: Hier soll eine völlig inakzeptable Lösung
eingeführt werden, bevor die Partei, die Fraktion und das
Abgeordnetenhaus sie durchdacht haben – wie immer zwischen der
letzten Abgeordnetenhaussitzung und Silvester. Dezember 2002 |